云法律>婚前合资买房,不料却分手,房子如何处置?

婚前合资买房,不料却分手,房子如何处置?

来源:云法律网站时间:2016-6-3 18:12:11>跟律师谈谈<

   小明和小红是一对情侣,两人?#26143;?#19968;直很稳定并且打算今年登记结婚。小明为了婚后生活,购买了一套房产,房产证上签署了小红一个人的名字。同时,小明支付了首付款,但未表示自愿且无偿赠与。房屋的贷款是以小红的名义办理的,且银行审核已经通过。

  眼看两人即将步入婚姻的殿堂,却没曾想,小明居然在这时候出轨了!!!

  小红知道真相后泣不成声,小明不但没有安慰她,还一再要求小红把名下那套准备结婚的房子过户给他。

律师说法  







首先,明确“债权”和“物权”。

  一、根据描述,得知房屋产权证上只签署了小红的名字,那么房屋产权(即“物权?#20445;?#24402;小红所有

   二、“债权”的认定相对来说较复杂,要根据小明支付房屋首付款时双方的关系来判定:

  1. 小明自愿支付该房屋首付款,并愿意接受民事法律行为,且与小红签订了书面的赠与合同,明确表示将自己的财产无偿给予小红。明确两人是赠与关系,此时小红为“受赠人”

  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)对公民之间的赠与关系做出具体规定:

  “公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占?#23567;?#20351;用该房屋的,可以认定赠与?#34892;В?#20294;应令其补办过户手续。”

  2. 小明并非无偿给予小红,且未签订赠与合同,推定两人为“民间借贷关系?#20445;?#27492;时小明为“债权人”

  民间借贷是一?#32622;?#20107;法律。借贷双方通过签订书面借贷协议或达成口头协议形?#21830;?#23450;的债权债务关系,从而产生相应的权利和义务。债权债务关系是我国民事法律关系的重要组成部分,这种关系一旦形成便受法律的保护。民间借贷可以有偿,?#37096;?#20197;无偿,是否有偿由借贷双方约定。只有事先在书面或口头协议中约定有偿的,出借人才能要求借款人在还本时支付利息。

  《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条:

  “ 原告仅依据金融机构的转账?#23616;?#25552;起民间借贷诉讼,被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务,被告应当?#20113;?#20027;张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后,原告?#26434;?#23601;借贷关系的成立承担举证证明责任。 ”

  其次,根据小红的描述,并结合上述两种情况,可以推定两人的关系属于“民间借贷关系”。

  即小明为“债权人?#20445;?#23567;红为“物权”所有者。再结合《物权法》的解释,“以某特定物为给付标的物(买卖合同中所指的物体或商品),而该物体或商品上又有物权存在时,无论物权成立之先后,均有优先于债权的效力。” 即“物权”优于“债权”

  至此,可以明确:该套房屋的首付款虽由小明支付,但房产证上签署的是小红的名字,所以小红才是房屋产权的所有者,房屋处置的决定权在小红手里

  此时,掌?#31449;?#23450;权的小红心里得到一丝安慰。律师又针对接下来房子的处理办法给了小红三种建议↓↓↓:

  1.小红返还小明支付的房屋首付款,继续还贷购买该房屋。 

  2.小红以赠与的方式将房子过户给小明,但小明需归还小红已付房贷。(税率较高) 

  3.小红将房屋出售给小明,但需在房款中扣除小明已支付的房屋首付款。(将产生相应的税费)

特别提醒

在?#25215;?#22478;市对购房者有资质(户口、纳税年限等)要求,若一方未能满足购房资质,不论采取赠与?#25925;?#20080;卖的?#38382;劍?#22312;未满足购房条件?#26412;?#26080;法办理房屋过户手续。



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