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湖北恩施发布10条止降令稳房价 开发商:明显不尊重房地产营销

来源:云法律网站时间:2019-6-12 9:06:31>跟律师谈谈<

     近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知?#32602;?#20197;下简称《通知?#32602;?#22312;网上热传,也让作为四线城市的恩施突然“火”了。该《通知》详细列出了10种扰乱恩施房地产市场秩序的降价行为,引来业界热议。

  6月11?#38556;?#21320;,记者联系到恩施市房管局,该局相关负责人告诉记者,确有这份《通知?#32602;?#26159;由恩施市房地产协会发布的。

  那么,恩施市房地产协会的一份《通知》为何会引发如此广泛关注?

  ?#23548;?#19978;,对市场波动提出预警的城市并不少,但由房地产协会发布“红头文件”禁止房价猛降的情况并不多见。恩施此次发布的楼市“止跌令”不仅在业界引起争议,同时也揭开了这座四线城市楼?#20889;?#22312;的各种“乱象”。

  房协发布10条“止降令”

  恩施市房地产协会发布的《通知》中,共列出10条不利于市场健康发展的降价行为,其?#26143;?条直接点出?#21496;?#20307;降价数字:?#26696;?#20215;备案,低价开盘,降幅价格在800~1200元/平方米”“分期预售和销售不同,前后价差300~500元/平方米”“无故不按市场规律办事,开盘价整体同比下降200~500元/平方米”。

  《通知》其他条款则主要涉及到房企的各种促销行为,如?#23433;?#29992;低价诱客的方法,实为销售噱头,引起市场大幅波动和购房预期变化”“不按成本和价格规律定价,综合成本与?#23548;?#21806;价形成巨大反差”“以蓄客为?#21830;?#21069;?#22836;?#20302;价信息,甚至未办预售证即变相收取?#33322;?#21644;办卡”“以分销、电销等方?#25509;?#31532;三方合作进行降价,变相收取?#33322;稹?#29992;工程款抵扣房、内部福利特价房等?#38382;?#21464;相降价”?#23433;?#21462;甩卖价格?#36164;郟?#25104;交价明显低于市场价格的”?#23433;?#21462;不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客”“违反相关规范,将楼层涉?#26696;?#24230;降低至2.7米左右,为后期购房者入住埋下矛盾隐患”。

  对于如此详细的“止跌令?#20445;?#19968;位?#25918;?#25151;企营销负责人士认为,涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。

  “开发商在一个小区内的对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为。”该房企营销负责人进一步表示,?#28909;?#31532;一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。

  不过也有当地业内人士认为,恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,?#23616;?#19978;是有利于市场稳定的行为。

  上述房企营销负责人士也直言,政府层面还没有出台管控政策,目前只能静观其变。毕竟企业的经营是第一位的,企业也要有资金回笼,来付政府税金、支付农民工工资等等。

  政策背后乱象丛生

  《通知》中如此细致的“止降令”措施背后,恩施楼市乱象存在已久的确不容忽视。

  例如同一个区域的楼盘,价格差非常明显。

  当地一位业内人士就告诉《每?#31449;?#27982;新闻》记者,恩施南边的一个项目——?#24459;健?#38082;悦府,开盘时毛坯价在6900/平方米,如今价格仅6000/平方米。相较同样地段?#31361;?#22411;的其他楼盘,价格也?#20889;?#24133;下跌。

  “有一家?#25918;?#25151;企在当地的售价?#27573;?#22312;6100~6200元/平方米左右,而该项目?#21592;?#26377;个楼盘项目仅卖5300/平方米。对于消费者来说,自然会选择价低者,这个市场就容易乱。”上述人士表示。

  据介绍,?#35805;?#26469;说,?#25918;?#24320;发商?#25925;?#24895;意把备案价申请得越高越好。但有些小开发商为了快速出货,则会选择降价。

  但值得一提的是,“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比?#31995;停?#21518;期可以低价走量;但有一些楼盘的拿地价格?#32454;擼?#26080;法在价格上动太多想法,“价格?#20581;?#20063;打不动。

  据记者了解,目前恩施楼市,不仅开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响,操作流程上也有不少“灰色地带”。据上述人士消息,目前恩施市场一些楼盘,价格虽然有降,一些项目却只收定金,不签合同。也就是说,购房者看中了房子,只能定,不能真正买。

  “现在有许多开发商还没有拿到预售证,就大规模做广告宣传、收定金,提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示。

  但拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在?#23433;?#20215;”可能,这些都是不容忽视的风险隐患。

  其告诉记者,恩施楼市目前确实存在一些问题,政府也陆续在出台各种解决的政策,?#28909;?#38024;对预售证问题,恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证才能宣传出街。不过政策是否落实到位,要看执行效果和具体监管力?#21462;?/span>

  四线城市后劲不足

  恩施楼?#20889;?#22312;的问题,归根结?#36164;?#22478;市问题。

  就目前的市场情况,一?#25918;?#25151;企在恩施当地的营销负责人告诉《每?#31449;?#27982;新闻》记者,今年以前恩施的市场整体向上,但从去年下半年开始,市场出?#33267;?#30130;态,今年?#33322;?#21518;就开始明显下行,如今已经是买方市场。

  来自恩施州房地产业协会的数据显示,2018年度,恩施?#20449;?#21806;?#38470;?#21830;品房项目48个,较2017年同期增加了14个;批售面积191.38万平方米,与2017年同期相比?#38505;?5.36%;全年销售?#38470;?#21830;品房154.46万平方米,与2017年同期相比?#38505;?.29%;累计总销售额100亿元,与2017年同期相比?#38505;?6.58%。

  但如今,“恩施下半年约有六七个项目开盘,加推的体量不算太大,明显不及过往。”上述营销负责人表示。

  价格方面同样如此,恩施2018年房价在慢慢往?#38505;牽?#24403;年?#38470;?#21830;?#32439;?#23429;成交均价为6165.58元/平方米,与2017年度成交均价相比?#38505;?3.59%,每平方?#23383;?#28072;1176.94元。

  另一?#25918;?#25151;企在恩施的销售负责人向记者表示,虽然恩施的房地产市场较其他地区较为封闭,但去年?#25925;?#26377;明显提升的。不过从今年上半年开始,整个市场开始下行,不同开发商都开始促销。

  表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求。但多位业内人士在接受记者采访?#26412;?#34920;示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没?#20889;?#24133;增长,房价已提前消耗了红利,存在一定的泡沫。

  像恩施这样的四线城市,房地产市场有明显压力。

  据恩施州房地产业协会报告,恩施的库存去化目前低于10个月,依然还有较大的市场潜力;而?#38470;?#38750;商?#32439;?#23429;却库存高企,现?#20889;?#37327;出清约需55个月,走量压力较大。

  值得注意的是,当地房企的利润空间同样不如从前。2018恩施?#38470;?#21830;品房开工竣工剪刀差较2017年同期相比?#38505;?#20102;167.55%。在市场情绪?#39034;?#30340;大环境中,开工竣工剪刀差不?#31995;?#21152;高走,刺激了房企的促销,2019年或将对价格形成更大的向下压力,随即?#36153;?#25151;企的利润空间。

  稳房价仍是大前提

  记者观察发现,发文防止房价下跌的城市,并非恩施一例。

  今年3月6日,江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

  不过恩施“限跌”的发文主体是地方性房协,并非类似赣县住建局的行政指令,更多体现在警示层面。

  58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,今年房地产的整体调控目标非常明确,就是“三稳?#20445;?#31283;定房价是三稳的重要目标之一,?#30830;来?#28072;、又?#26469;?#36300;是政策调控的主基调。

  另一方面,今年全国楼市的分化将会更为明显,热点二线城市恒热,三四线降温城市增多,因?#23435;?#26469;调控方向会更体现出“因城施策”的特点。下半年出台限制房价涨跌的城市应该会不?#26174;?#22810;。



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