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最高人民法院如何认定农村宅基地上出资合作建房行为的法律效力

来源:云法律网站时间:2016-12-13 19:18:55>跟律师谈谈<

【要点提示】

属于同一集体经济组织成员出资合作建房的行为,尤其是宅基地使用权人与出资合作建房人之间具有?#36164;?#20851;系,或同属于一个大家庭成员时,出资合作建房的行为既符合农村亲情互助的道德要求,也符合农村善良风俗,更未违反法律禁止性规定,应属合法?#34892;А?/span>

【案    由】

不当得利纠纷

【案    号】

(2012)民申字第1255号

【基本案情】

再审申请人(一审被告、二审上诉人):孟凡龙。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):张启兰。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):代士峰。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):孟祥皊。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):代云峰。

一审第三人:淮北市华松房地产有限公司。

代云峰与代士峰系兄弟关系,代士峰、孟祥皊系夫妻关系,孟凡龙、张启兰系孟祥皊的父母。


2007年8月25日,代云峰与淮北市华松房地产有限公司(以下简称华松公司)签订一份拆迁安置补偿协议,约定拆迁代云峰房屋(宅基地坐落为主房4间,其中3间为楼上楼下、1间为一层)后给予相应的3套合计264平方米安置房屋(2楼、3楼和5楼各1套)和相应的金钱补偿和?#20063;?#24046;价(交钥?#36164;?#25353;照每平方米1500元结算)等事宜。


上述房屋被拆除后,代云峰与其弟代士峰两家对有关房屋坐落土地及房屋本身的权属问题发生争议。其中的土地权属争议经过有关人民政府处理,确认上述房屋坐落土地2005年前的原使用权人为孟凡龙、张启兰夫妻。该土地确权的行政处理决定已经行政诉讼后判决予以维持。


之后,孟凡龙与华松公司另行签订协议,约定安置房屋264平方米并给予相应的金钱补偿和?#20063;?#24046;价等事宜。但双方未约定具体的安置房号和坐落,仅在协议尾部手写注明:“注:安置华松时代南村高层壹层?#32487;住?#20116;层?#32487;住?#20843;层?#32487;住薄?#35813;协议第六条还表述,交钥?#36164;?#21452;方应当按照每平方米3000元?#20063;?#24046;价。该协议首部载明甲方为华松公司,乙方为孟凡龙;尾部落款处由甲方代表殷树荣签字,加盖华松公司公章,乙方由孟祥皊签字,该协议落款时间的年份处明显有涂改痕迹。


(2009)淮行初字第0002号行政判决和(2010)皖行终字第00018号行政判决两审终审后确认:原被拆除房屋所坐落土地是1986年当地村民委员会分配给孟凡龙及其家人的。当?#26412;?#20195;云峰和代士峰两家协商在该宅基地上建房,1987年建成房屋12间(楼上楼下各6间)两处宅院,代云峰出租、使用西面6间,代士峰、孟祥皊夫妻使用东面6间,直?#20132;?#26494;公司开始进行拆迁。孟凡龙、张启兰夫妻则未在其中居住。


华松公司于2005年6月取得原被拆除房屋所坐落土地的国有土地使用权证,并于2006年取得了拆迁许可证。该地块坐落于中医院北、黎苑路南、鹰山路(原翠峰路)东。


代云峰曾于2010年6月7日诉至法院,请求判令华松公司履行与其之间的拆迁安置补偿协议,法院于同年12月3日裁定驳回其起诉,理由是不属于人民法院受理民事诉讼的范围。该案代云峰不服提起上诉后又撤回上诉。该案两审的案号分别为(2010)淮民一初字第00023号和(2011)皖民四终字第00048号。


华松公?#22659;疲?#30446;前孟凡龙已经选定华松时代南区高层3号楼的房屋401室和403室两套,每套房屋的面积为120平方米;至于原协议约定安置房屋面积的剩余部分,华松公司只能按照3000元每平方米给予金钱补偿;该栋楼的销售价格为每平方米5380元,有关安置房屋目前尚未?#23548;?#20132;付。


代云峰对华松公司的上述陈述无异议,四被告则主张华松公司的陈述与本案无关,且孟凡龙?#35805;?#32622;的房号和楼层以及价格仍有不确定性。


代云峰?#20113;?#20986;资为代士峰、孟祥皊夫妻建房为交换条件?#29992;?#20961;龙、张启兰处取得宅基地使用权建房为由,主张孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊将其应得拆迁补偿据为己有,严重侵害了其合法财产。请求依法判令:孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊返还不当得利156万元,华松公?#22659;?#25285;连带责任。


【法院审判】


安徽省淮北市中级人民法院一审认为:本案的争议焦点是,1、代云峰的起诉是否系重复诉讼;2、代士峰夫妻和华松公司是否是本案的适格诉讼主体;3、本案四被告的行为是否构成不当得利。


本案虽然与前一诉讼案件即本院(2010)淮民一初字第00023号民事案件直接相关,但是前案代云峰起诉依据的书面合同是其与华松公司2007年8月25日所签的房屋拆迁安置补偿协议,而本案起诉所依据的书面合同则是孟凡龙与华松公司所签的另一份房屋拆迁安置补偿协议。该两案不仅案由不同,所依据的事实和理由也存在重大差异。至于双方对代云峰与华松公司协议约定拆除房屋的权属至今存在争议,该争议在本院(2010)淮民一初字第00023号民事案件中也已经有所涉及,但两案起诉在事实和理由方面仍有实质性差异。本案与前案并非基于相同的诉讼请求和事实、理由,代云峰在本案中的起诉并非重复诉讼。


代云峰在原属孟凡龙家庭所有的宅基地上建房时,四被告均是明知的。20年后,代士峰夫妻?#23548;?#21442;与了孟凡龙与代云峰之间的土地权属争议。在明知双方存在权属争议的情况下,四被告又执意以孟凡龙名义与华松公司签订有损代云峰利益的拆迁安置补偿协议。代云峰以代士峰夫妻为共同被告起诉并无不?#20445;?#20854;二人是本案的适格被告。基于华松公司在本案原、被告双方争议中的地位,其也具备本案第三人的诉讼主体资格。


本案的案由是不当得利纠纷。所谓不当得利,是?#35813;?#26377;合法根据而获得利益、并?#39038;?#20154;利益遭受损失的行为。代云峰在原属孟凡龙家庭宅基地上建房的事实清楚,有充分证据证明。孟祥皊代表孟凡龙与华松公司所签的房屋拆迁安置补偿协议,约定安置补偿的264平方米房屋中含有代云峰出资建房的补偿份额。在明知上述事实的情况下,孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊的做法构成不当得利。鉴于上述协议在履行过程?#26143;?#20917;已经发生变化,?#23548;手?#33021;安置2套各120平方米的房屋,剩余部分以每平方3000元的约定价格进行金钱结算,根据当前安置补偿的进展状况,有关安置补偿利益的市场价值合计为5380元/㎡×120㎡×2+3000元/㎡×24㎡=1363200元。因四被告以孟凡龙名义与华松公司签订拆迁安置补偿协议的行为构成不当得利,虽然合同履行的过程中可能存在一定的不确定性,但是其关于有关安置补偿房屋和金钱与代云峰无关的抗辩主张显然不具有合理性,不予支持。根据本案案情和诚实信用原则,原审法院酌定四被告应当返还不当得利即支付代云峰1363200元÷2=681600元。代云峰请求华松公?#22659;?#25285;不当得利的民事责任,于法无据,不予支持。综上,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:


一、本判决生效后三十日内,被告孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊共同支?#23545;?#21578;代云峰681600元;


二、驳回原告代云峰的其他诉讼请求。


孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊四人不服原审法院的上述判决,上诉称:1、原审判决认定涉案房屋由代云峰出资所建属认定事实错误。(1)代云峰提供的证人证言不能证明涉案房屋是其出资建设。本案关键证人杨秀英未出庭接受质证,其证言却作为定案的关键证据;?#34892;?#35777;人所作的陈述内容惊人地一致,真实性令人怀疑;证人作为旁观者只能从表面了解建房过程,?#38498;?#20154;出资、出资多少并不了解,而这些证人却证明涉案房屋是代云峰出资建设,与常理相悖,不具有真实性。(2)代云峰提供的单据等书证不能证明其是涉案房屋的出资人。因代云峰当时是淮北矿务局工程处二工区的主管会计,其完全有能力自行开出“淮北矿务局工程处二工区器材出售单?#20445;?#20195;云峰作为该单位主管会计与该单?#28142;?#22312;利害关系;即使这些单据是真实的,也没有证据证明这些物资与涉案房屋有关联性。(3)孟凡龙?#20154;?#20154;提供了一系列的证据,证明了建设涉案房屋的整个过程,同时证明?#26494;?#26696;房屋是孟凡龙等出资建设,原审对?#23435;?#20316;任何分析,即不予采信,过于草?#30465;?、原审判决以所谓房屋建设的出资为标准对拆迁补偿进行分割明?#28304;?#35823;。拆迁补偿的对象是房屋使用权人及土地使用权人,而本案涉案房屋所用土地的使用权属于孟凡龙、张启兰,按照房随地走的原则,涉案房屋的所有权应属孟凡龙等人。即使建房时代云峰出了资,也不会产生房屋使用权变动的效果,其也无权分割拆迁补偿。3、原审判决认定孟凡龙与华松公司签订拆迁补偿协议的行为构成不当得利,亦属错误。(1)孟凡龙等作为土地使用权人、房屋所有权人与拆迁人签订补偿协议,完全符合法律规定,根据协议取得的利益是因拆迁而依法应当享有的利益,并无不当。(2)代云峰既非土地使用权人也非房屋所有权人,根本无权签订补偿协议,更无权取得补偿利益。原审认定以孟凡龙名义与华松公司签订拆迁安置补偿协议有损代云峰利益错误,构成不当得利的主体是代云峰,不是孟凡龙?#20154;?#20154;。4、原审判决认定的房屋价款证据不足。华松公司在庭审中所说的每平方5380元是房屋的销售价格,并非补偿房屋的价格,原审以华松公?#22659;?#36848;的房屋价格来确定房屋的?#23548;?#20215;?#25285;?#26126;显不?#20303;?#35831;求依法撤销原审判决,改判驳回代云峰的诉讼请求。


代云峰在庭审中辩称:原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确,孟凡龙?#20154;?#20154;不尊重客观事实、颠?#25925;?#38750;,应驳回上诉,维持原判。


华松公司述称:不论孟凡龙?#20154;?#20154;与代云峰之间对拆迁补偿如何分配,补偿的总额固定不变,故双方的诉争与华松公司在实体上无利害关系。


二审庭审中,孟凡龙?#20154;?#20154;主要以原审中提供的证据证明其上诉观点,其中在原审出庭作证的证人孟西萍、唐?#35772;病?#36213;?#20154;?#22312;二审也出庭作证?#28142;?#22806;,还补充提供了对杨秀英的调查?#20107;迹?#20195;士峰与杨秀英谈话?#23478;?#20809;盘及谈话?#23478;?#19982;案件相关内容摘要,张其振的书面证言,淮房[2006]89号文件,对邢皊皊的调查?#20107;迹?#25286;迁补偿安置协议及证人周赞谋出庭证言。证明:1、代云峰提供的对杨秀英的调查?#20107;?#20869;容不真实,杨秀英对建房一事不知;2、1984—1986年期间,代士峰有两辆四轮车跑运输,经济较好;3、拆迁房屋的房屋部分补偿价低于每平方米575元,一审认定的价格错误;4、案涉房屋建房材料是代士峰所购,房屋是孟凡龙、代士峰所建。


代云峰对孟凡龙?#20154;?#20154;原审中提供的证据没有发表新的质证意见。对二审提供的淮房[2006]89号文件的真实性不持异议,但对证明目的有异议;对二审其他证据的真实性均不予认可。


代云峰二审中仍以原审证据抗辩,孟凡龙?#20154;?#20154;对代云峰原审中提供的证据没有发表新的质证意见。


华松公司对诉争双方所提供的证据,认为与其公司无关,均?#29615;?#34920;质证意见,二审庭审中也没有证据提交。二审庭后,华松公司提供了一份涉案房屋拆迁补偿安置方案,证明对涉案房屋拆迁补偿安置的方式和具体补偿标准等。孟凡龙?#20154;?#20154;与代云峰质证,均不持异议。


二审法院经审查认为:(一)对杨秀英的两份调查?#20107;?#21450;其与代士峰的谈话?#23478;簟?#35777;人杨秀英虽未出庭接受质询,但其在接受孟凡龙?#20154;?#20154;的委托代理人调查中关于其是否曾说过建房由代云峰全额出资的陈述,与谈话?#23478;?#25688;要相关内容能够互相印证。?#35782;?#26472;秀英否认其说过建房全部由代云峰出资的陈述予以认定,对代云峰提供的杨秀英调查?#20107;?#20013;关于建房的钱都是代云峰出的陈述的真实性不予认定。?#29992;?#20961;龙?#20154;?#20154;提供的杨秀英调查?#20107;?#19982;谈话?#23478;?#25688;要内容看,杨秀英陈述对盖房出资情况、买材料情况不知道,但坚持说过代云峰帮代士峰盖房子以及他俩家搁一起盖屋。(二)张其振的书面证言。相对方不予认可,证人未出庭接受质询,在无其他证据佐证的情况下,不能证明孟凡龙?#20154;?#20154;的举证目的成立。(三)邢皊皊的调查?#20107;?#21450;周赞谋、孟西萍、唐?#35772;病?#36213;?#20154;?#30340;出庭证言。与各自在此前所作的相关证言前后多处不一,缺乏可采性,不予认定。(四)淮房[2006]89号文件。系淮北市制定的关于城市房屋拆迁货?#20063;?#20607;?#20848;?#30340;标?#36857;?#32780;本案诉争房屋拆迁采用的并不是货?#20063;?#20607;,故该证据不能支持孟凡龙?#20154;?#20154;的证明观点。(五)房屋拆迁补偿安置方案具有真实性,予以认定。对双方原审证据中其他证据的认证意见同一审。


二审另查明:华松公司对案涉房屋拆迁时公布的拆迁补偿安置方案明确:“一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和省市有关房屋拆迁管理办法的规定,房屋拆迁安置可实行货?#20063;?#20607;或产权调换。本项目拆迁人华松公司(以下简称甲方)采取产权调换的补偿方式且就地安置。如被拆迁户(以下简称乙方)要求采取货?#20063;?#20607;方式必须提供合法的房屋证件,依法进行评估,甲方按评?#20848;?#19968;次性支付现金给乙方……四、对于合法取得宅基地,但未建房的按每间宅基地补偿40平方米安置。”


安徽省高级人民法院二审认为:综合双方诉辩意见,本案二审的争议焦点为:1、案涉房屋是否是代云峰出资建造;2、孟凡龙等取得案涉房屋拆迁补偿利益是否构成不当得利,应否按安置房销售价确定房屋的补偿价。


(一)关于案涉房屋是否是代云峰出资建造问题。虽然杨秀英否认其曾说过建房子的钱都是代云峰出的话,但其关于代云峰帮代士峰盖房以及他俩家搁一起盖屋的陈述,?#23548;?#24182;没有否认代云峰对建房有出资。而案涉房屋1987年建成后,由代云峰使用、出租至华松公司拆迁止,孟凡龙、张启兰从未在?#21496;?#20303;过的事实,已被生效行政判决所确认。对此,孟凡龙?#20154;?#20154;既未能提供证据予以推翻,又不能举证证明系出资之外的其他原因所致。结合生效判决认定的事实和杨秀英关于代云峰帮代士峰盖房、他俩家搁一起盖屋的陈述,可以认定案涉房屋是代云峰出资建造。代云峰提供的证人证言及单据与该事?#30340;?#22815;相互印证。孟凡龙?#20154;?#20154;称案涉房屋是代士峰与孟凡龙出资建造的上诉主张,缺乏证据证明,本院不予支持。


(二)关于孟凡龙等取得案涉房屋拆迁补偿利益是否构成不当得利,应否按安置房销售价格确定房屋的补偿价问题。案涉宅基地的使用权属于孟凡龙、张启兰,但地上房屋并非孟凡龙、代士峰出资建造,孟凡龙?#20154;?#20154;也就不当然地取得案涉房屋的相关权利。孟凡龙?#20154;?#20154;主张按照房随地走的原则,其自然取得案涉房屋所有权的上诉理由,于法无据,不予采纳。案涉房屋在建成后至拆迁前一直由代云峰使用、出租的事实,?#24471;?#35813;房屋的使用权?#23548;?#24050;由代云峰享有。孟凡龙?#20154;?#20154;认为即使建房时代云峰出了资,也不会导致使用权变动的上诉主张,与事实?#29615;?#26696;涉宅基地权利人与地上房屋权利人非同一主体,对此,华松公司表示无论如何补偿的总额不变,此表明华松公司对案涉房屋虽未取得宅基地使用权但仍给予拆迁补偿,该部分拆迁利益显然应属于被拆迁房屋的权利人。孟凡龙等基于与华松公司签订的拆迁补偿安置协议,取得了包括宅基地和案涉房屋在内的全部拆迁补偿利益,其中对案涉房屋拆迁利益的获得没有合法依据,构成不当得利。


孟凡龙、张启兰的四间宅基地,按照拆迁补偿安置方案第四条关于未建房的每间宅基地补偿安置标准的规定,其应获得补偿160平方米,此与协议约定的补偿264平方?#23383;?#38388;的差额104平方米,属于代云峰应获补偿的份额。其中涉及房屋部分的利益,孟凡龙?#20154;?#20154;上诉要求按照淮房[2006]89号文件规定的房屋补偿价确定房屋的价?#25285;?#20294;案涉房屋拆迁采取的是产权调换补偿方式给予安置,而非采用淮房[2006]89号文件规定的补偿标准予以货?#20063;?#20607;。故该上诉请求?#29615;?#21512;公平原则,本院不予支持。孟凡龙已经选定了面积各为120平方米的两套房屋,且楼号与房号及销售价均已确定,原审判决按照安置房的销售价每平方5380元和剩余面积金钱补偿价每平方3000元的标?#36857;?#25240;算安置补偿利益的市场总价值为1363200元,并无不?#20445;?#20294;酌定对半返还有失公?#30465;?#26681;据双方应获补偿面积占拆迁总补偿面积的份额,代云峰应获拆迁补偿利益折款为536965元,此款应由孟凡龙?#20154;?#20154;予以返还。关于返款时间,因目前安置房及剩余面积补差款并未?#23548;?#20132;付,原审在孟凡龙等未?#23548;?#21462;得补偿利益的情况下,判决其在判决生效后30日内返还不当得利款不妥,应予纠正。


综上,判决如下:


一、维持安徽省淮北市中级人民法院(2011)淮民一初字第00021号民事判决第二项,即?#23433;?#22238;原告代云峰的其他诉讼请求?#20445;?/span>


二、撤销安徽省淮北市中级人民法院(2011)淮民一初字第00021号民事判决第一项,即“本判决生效后三十日内,被告孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊共同支?#23545;?#21578;代云峰681600元?#20445;?/span>


三、孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊共同支付代云峰536965元,此款于安置房交付之日付清。


本判决为终审判决。


最高人民法院再审认为:根据原审法院查明的事实,涉案宅基地使用权属孟凡龙、张启兰夫妇及其女孟祥皊所有。1986年间代士峰、孟祥皊夫妇因无力出资建房,与胞兄代云峰口头约定由代云峰出资,建成房屋后各分?#35805;搿?987年建成房屋12间,东面6间由孟祥皊、代士峰夫妇使用,西面6间由代云峰出租、使用,双方20年无争议。2007年涉案房屋拆迁,孟凡龙?#20154;?#20154;否认代云峰出资建房的事实,但无证据推翻代云峰、代士峰的母亲及其他兄弟证实的前述事实。相反,代云峰提供了其当年购买水泥、黄砂等建材的原?#35745;局?#22235;张。而且二审法院另案作出的(2010)皖行终字第00018号生效行政判决,也确认了代云峰出资建房的事实。现孟凡龙?#20154;?#20154;申请再审主张涉案房屋非由代云峰全额出资所建,未能提供充分的证据。代云峰?#20113;?#20998;得西面6间房屋作为出资合作建房的对价,有权取得相应的征收补偿款。由于该补偿已由孟凡龙?#20154;?#20154;占有,故一、二审法院判令该四人予以返还,并无不?#20303;?/span>


华松公司就代云峰所使用的西面6间房屋和孟祥皊、代士峰夫妇所使用的东面6间房屋分别进行了补偿,其中代云峰占有、使用的房屋部分,系由孟凡龙与华松公司协议约定安置补偿264平方米,补偿价值合计1363200元。二审法院根据华松公司公布的房屋拆迁补偿安置方案,认定孟凡龙、张启兰夫妇基于其宅基地应得的补偿面积为160平方米,代云峰出资建房应得的补偿面积为104平方米,对应价值536965元由孟凡龙?#20154;?#20154;返还代云峰。?#38376;?#26082;保护了宅基地使用权人的利益,又保护了代云峰出资建房应得的合法权益。孟凡龙?#20154;?#20154;认为房屋补偿价款不应根据华松公司的房屋拆迁补偿安置方案及拆迁安置补偿协议计算,缺乏事实和法律依据。


综上,孟凡龙?#20154;?#20154;的再审申请?#29615;?#21512;《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:


驳回孟凡龙、张启兰、代士峰、孟祥皊的再审申请。


【律师观点】


宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的一项福利性质的用益物权,具有无偿性,是由农村集体经济组织成员无偿取得的,并无偿使用。只要农村居民符合法定的申请条件,?#28034;?#20197;依法申请宅基地使用权,而无需支付任何对价。


宅基地使用权是农村居民依法在农村集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地占有、使用、收益和有限处分的一项权利。宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分,并专属于农村集体经济组织成员所享有,具有严格的人身专属性。


农村居民占有和使用宅基地,在宅基地上建造房屋和栽?#27490;?#26408;等经济作物,并有权取得果木的经济收益。宅基地使用权是为了保障农村集体经济组织成员的居住权利和生存权益,农村居民取得宅基地使用权,只能建造房屋供家庭成?#26412;?#20303;使用,?#31859;?#25913;变宅基地使用权的用途的,农村集体经济组织报原批准用地的人民政府,可以收回宅基地使用权。


根据土地管理法的规定,农村居民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”的原则,农村居民以户为单位享有宅基地使用权。农村居民建房用地审批文件中家庭成员一栏中所填写的成员名单,便是在申请宅基地使用权的时候共同享有宅基地使用权的家庭成员。如果其他家庭成员虽不具有集体经济组织成员资格,但因为结婚、出生、形成抚养关系等原因成为家庭成员的,也会共同取得宅基地使用权资格,成为宅基地使用权的共有人。


农村居民建造房屋,应符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内?#38556;?#22320;。农村居民住宅用地,经乡镇人民政府审核,?#19978;?#32423;人民政府批?#36857;?#20294;如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批?#20013;?/span>


土地管理法第六十二条规定,农村居民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。物权法第?#35805;?#20116;十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”法律?#24066;?#23429;基地使用权在一定的条件下可以流转。


黄松有主编、最高人民法院物权法研究小组编著的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》(人民法院出版社2007年3月第1版)第463页载明:转让农村宅基地使用权必须同?#26412;?#22791;五个条件,即转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);转让人与受让人应为同一集体成?#20445;?#21463;让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织成员同意;宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。


第八次全国法院民?#24459;淌律?#21028;工作会议(民事部分)纪要第19条规定,在国家确定的宅基地制度?#27597;?#35797;点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。


农村居民一户只能拥有一处住宅,农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准的规定,目的是为了禁止农村居民多占宅基地,以免农村土地被过多用于宅基地,从而保持耕地的数量不至于减少。法律并未禁止同一集体经济组织成员之间转让宅基地使用权以及宅基地使用权上所建房屋的行为,而法律规定的宅基地使用权的转让以及房屋的出售、出租行为,也应该发生在同一集体经济组织成员之间。根据意?#30002;?#27835;原则,只要是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖,原则上都应认定?#34892;А?/span>


既然同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为是合法?#34892;?#30340;,那么,农村居民申请宅基地使用权后,由同一集体经济组织其他成员出资合作建房的行为,法律效力又该如何认定呢?


最高人民法院《人民司法(案例)》2010年第22期(总第609期)《农村宅基地上共建房屋的产权归属》(周舜隆)引用陈?#21307;?#35785;杨立志腾房纠纷案[江苏省南通市中级人民法院(2009)通中民一终字第0087号]认为,农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时,往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋,共建人?#20804;?#26377;本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证,另一方对房屋的权利则处于不确定状态。我国的法律、行政法规并未禁止非本集体经济组织成员取得宅基地上房屋,因此,此类共建合同应认定合法?#34892;В?#20854;应能取得共建房屋分得份额的所有权。


举重以明轻,属于同一集体经济组织成员出资合作建房的行为,尤其是宅基地使用权人与出资合作建房人之间具有?#36164;?#20851;系,或同属于一个大家庭成员时,出资合作建房的行为既符合农村亲情互助的道德要求,也符合农村善良风俗,更未违反法律禁止性规定,应属合法?#34892;А?/span>


法律规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有,农村居民对宅基地只享有使用权,但是建造在宅基地上的房屋却属于宅基地使用权人所有,由宅基地使用权人享有完全所有权。法律实行房地所有权分离的原则。在未妨碍宅基地使用权的保障作用,未违反国家土地法规和政策的禁止性规定时,出资合作建房人应当对所出资建造的房屋享有一定的财产权益,并可以取得宅基地上所建房屋的共有权。


本案出资合作建房行为,最高人民法院再审认为,代云峰?#20113;?#20998;得西面6间房屋作为出资合作建房的对价,有权取得相应的征收补偿款。二审法院根据华松公司公布的房屋拆迁补偿安置方案,认定孟凡龙、张启兰夫妇基于其宅基地应得的补偿面积为160平方米,代云峰出资建房应得的补偿面积为104平方米,对应价值536965元由孟凡龙?#20154;?#20154;返还代云峰。?#38376;?#26082;保护了宅基地使用权人的利益,又保护了代云峰出资建房应得的合法权益。


因此,法律保护基于出资合作建房行为所取得的相应财产权益。

 

 

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